Kupovina nekretnine u Srbiji za strane državljane predstavlja sigurnu i pravno uređenu investiciju, pod uslovom da se poštuje zakonska procedura i ispunjava osnovni uslov — princip reciprociteta (uzajamnosti).
Reciprocitet podrazumeva da državljani Srbije imaju pravo kupovine nekretnina u matičnoj zemlji stranog kupca pod istim ili sličnim uslovima.
Ključna pravila po tipu lica i nameni nekretnine
- Fizička lica (stanovi, kuće, garaže): Mogu sticati stambene i poslovne objektestrukture ukoliko između Srbije i njihove matične države postoji diplomatski ili faktički reciprocitet.
- Pravna lica (strana preduzeća): Mogu kupovati nepokretnosti u Srbiji ako su im neophodne za obavljanje privredne delatnosti.
- Poljoprivredno zemljište: Strana fizička i pravna lica generalno ne mogu biti vlasnici poljoprivrednog zemljišta u Srbiji (osim u ređim zakonskim izuzecima za građane EU pod strogo definisanim uslovima i dugotrajnim prebivalištem).
Pregled država prema pravu na kupovinu (Klasifikacija Ministarstva pravde RS)
Mogućnost kupovine stanova i kuća za strana fizička lica zavisi od statusa reciprociteta koji vodi Ministarstvo pravde Republike Srbije:
1. Države sa potpunim reciprocitetom
Državljani ovih zemalja kupuju nekretnine pod identičnim uslovima kao i državljani Srbije.
| Region / Grupa | Države |
| Zemlje Evropske unije | Austrija, Belgija, Bugarska, Češka, Danska, Estonija, Finska, Francuska, Grčka, Holandija, Hrvatska, Irska, Italija, Kipar, Letonija, Litvanija, Luksemburg, Mađarska, Malta, Nemačka, Poljska, Portugal, Rumunija, Slovačka, Slovenija, Španija, Švedska |
| Region (Ex-YU) | Bosna i Hercegovina, Crna Gora, Severna Makedonija |
| Ostale države | Ujedinjeno Kraljevstvo, SAD, Ruska Federacija, Narodna Republika Kina, Švajcarska, Norveška, Turska, Kanada, Egipat, Japan, Jermenija, Jordan, Južnoafrička Republika, Liban, Maroko, Moldavija, Ukrajina |
2. Države sa uslovnim reciprocitetom
Kupovina je moguća uz ispunjenje posebnih zakonskih uslova ili odobrenja.
| Država | Posebni uslovi sticanja |
| Australija | Moguća kupovina uz ispunjenje principa uzajamnosti i po odobrenju Odbora za strane investicije (FIRB). |
| Ujedinjeni Arapski Emirati (UAE) | Moguća kupovina u skladu sa bilateralnim sporazumima i utvrđenom faktičkom praksom. |
| Izrael, Brazil, Novi Zeland | Kupovina zavisi od statusa boravka kupca i odobrenja nadležnih državnih organa. |
| Belorusija, Kazahstan, Uzbekistan | Primena posebnih saglasnosti u zavisnosti od namene nekretnine. |
3. Države bez reciprociteta
Državljani ovih zemalja ne mogu direktno kupovati nekretnine u Srbiji kao fizička lica.
| Status | Države |
| Bez reciprociteta | Albanija, Alžir, Avganistan, Indija, Iran, Irak, Libija, Nigerija, Pakistan, Tunis, Vijetnam i ostale države koje nemaju potpisan sporazum ili praksu sa RS. |
Šta ako vaša zemlja nema reciprocitet sa Srbijom?
Ukoliko izmedju Srbije i vaše matične države ne postoji reciprocitet, najefikasnije zakonsko rešenje je osnivanje privrednog društva (npr. d.o.o.) u Srbiji.
Firma registrovana u Srbiji — čak i kada je u 100% vlasništvu stranog državljanina — tretira se kao domaće pravno lice i može slobodno sticati nepokretnosti za potrebe svog poslovanja.
Korak po korak: Procedura kupovine nekretnine
- Dobijanje BSN / JMBG za strancePre pokretanja kupoprodaje, u MUP-u se pribavlja evidencijski broj za strance koji služi za poreske i katastarske evidencije.
- Otvaranje nerezidentskog računa u banciPlaćanje kupoprodajne cene mora ići preko bankarskog sistema. Stranac otvara nerezidentski račun u poslovnoj banci u Srbiji radi prenosa sredstava na račun prodavca.
- Provera u Katastru (RGZ)Vrši se provera uvidom u List nepokretnosti kako bi se potvrdilo da je prodavac isključivi vlasnik i da na nekretnini nema tereta, hipoteka ili zabeležbi.
- Overa ugovora kod javnog beležnika (Notara)Ugovor se potpisuje i overava kod notara nadležnog za teritoriju na kojoj se nekretnina nalazi. Ukoliko kupac ne govori tečno srpski jezik, prisustvo ovlašćenog sudskog tumača na overi je zakonski obavezno.
- Upis u Katastar i plaćanje porezaNotar po službenoj dužnosti šalje ugovor u Katastar (RGZ) radi uknjižbe i Poreskoj upravi radi obračuna poreza (Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5% ili PDV od 10% u slučaju kupovine novogradnje).
Dobijanje privremenog boravka u Srbiji
Kupovina stambene nekretnine (kuće ili stana) u Srbiji daje stranom državljaninu zakoniti osnov za podnošenje zahteva za privremeni boravak u Republici Srbiji po osnovu vlasništva nad nepokretnošću.